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賃貸不動産購入初年度の確定申告の可否(個人)

賃貸不動産購入初年度の確定申告の可否 (個人)

1ヶ所の給与の収入のみの人を除けば、だいたい確定申告が必要なのではないかと思います。さて、確定申告といえば、不動産所得(不動産の賃貸等による儲け)が確定申告において、その重要性がかなりの比重を占めます。

ここで、その不動産賃貸等について、「購入初年度の取り扱い」について触れてみたいと思います。

1.不動産購入初年度の概要

不動産を購入した際には、通常、売却する場合より、付随費用がかかる場合が多い状況です。まずは、購入した場合、通常、どのような費用がかかるかを以下列挙します。

  • 本体価額
  • 登記料金
  • 不動産取得税(取得の後数ヶ月後の支払い)
  • 初期リフォーム・修繕費用
  • 固定資産税精算金
  • 仲介手数料

上記のうち、

  • 本体価額
  • 固定資産税精算金
  • 仲介手数料

この3つは、明らかに資産に計上されます。
また、初期リフォーム・修繕費用については、個別的に、資産計上なのか、修繕費として経費に算入できるのかを、その修繕の内容ごとに個別的に判断します。

その他の

  • 登記料金
  • 不動産取得税(取得の数ヶ月後の支払い)

については、不動産賃貸用であれば、経費に算入することができます。これらの経費については、もちろん、申告しないと考慮されません。

ここで、「まだ、入居者が入っておらず、家賃収入が無いケースはどうなのか?」という疑問があると思います。この疑問は、不動産賃貸業務を行なっているのかどうかという点がポイントとなります。

2.不動産を業務の用に供しているか
(不動産賃貸業務を行っているか)

不動産を業務の用に供した。
つまり、不動産賃貸業務を開始した時期はいつかというポイントですが、結論から言いますと原則として、家賃が入金されだした時や入居者が入った時ではなく、【入居者の募集を始めた時】となります。
 

これは、質疑応答集にのっているのですが、「入居者の募集をしていることが明らかであり、いつでも入居希望者に引き渡せる状態であれば、たとえ入居者がいなくても、その期間についても減価償却費を計上できる」とされております。
 

つまり、個別事情にもよりますが、基本的に入居募集をしていれば、結果として、まだ入居者が入っていなくても、減価償却費等の費用を計上できます。
したがって、不動産を購入した初年度で、入居者を募集しているが入居者が入らないうちに年末を迎えてしまった。
 

このような、場合、家賃収入は0ですが、原則として減価償却費等に費用を計上できます。そして、その損失を他の給料等の儲けから減らした申告が原則として可能です。(他の儲けがなくても、青色申告なら損失を繰越せます。)
 

家賃収入がゼロでも申告できるのです。

つまり、確定申告すると得ということです。

3.書類関係の保存等

入居募集をしていて、入居者が入っていない状況で、不動産所得のマイナスの申告をする場合、後日のため入居者の募集をすでに行なっていたこと等の証明書類は残しておいた方が宜しいかと思います。
 

特に、不動産業者への「賃貸仲介媒介契約書」がはっきりしています。

ただ、賃貸仲介ですと、「媒介契約書」の作成は不動産業者にとって任意ですので(売買仲介では、強制)、媒介契約書の無い場合には他の証明できる書類等を残しておいた方が良いと思います。

4.最後に

上記の賃貸不動産購入初年度の確定申告の取り扱いは、全て可能というわけではないということはご留意下さい。

例えば、とうてい貸せる状況ではないのに賃貸募集をしていたとしても、それは不動産業務を行なっているといえるのかを考えていただければと思います。
不動産購入初年度の取り扱いとしては、購入金額の土地・建物・他の固定資産や費用への按分計算、その他にも論点があります。

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